董先生一家属于城市里典型的上有老下有小的工薪家庭。董先生是国企高级技工，38岁，年薪5万元（包括公积金），各类保险齐全。太太是商场售货员，36岁，年薪3.8万元，基础保险齐全。女儿6岁，明年上学。

　　董先生父母跟随儿子媳妇居住，二老每月退休金500元，另外可接纳董先生妹妹孝敬的300元生活费；二老有私人存款16万元，另在老家有价值38万元的老宅一套，现出租，月租金为600元。

　　董先生家庭存款9万元，基金3万元，全家住在早年单位分配的一套房改老房中，95平方米，楼龄超过25年，现价值约80万元。请问如何理财方可实现500万元家庭梦想？

　　理财建议

　　董先生上有老下有小，家庭负担较重，在做家庭资产组合配置时适当减少高风险资产的配比，以求在稳健的基础上达到增值，再配合积极稳健的投资品种。

　　第一阶段 6:4配置资产

　　第1至第10年属于家庭支出较大，承受风险能力较低，配置资产以保守稳健为主。这一阶段按无风险资产60.97%和风险资产39.04%的资产组合配置。附加房产置换出租产生稳定的现金流，“以房养老”。

　　1.建议董先生父母的储蓄16万元全部投资无风险资产，以保本增值为主要目标，5万元作存款，11万元购货币保本型基金。

　　2.考虑由于董先生父母的房产租金年收入仅7200元，外地房产较难管理，租金收取不便，加上年收益才1.89%，建议董先生出售该房产套现38万元后，在本地购买一套地段较好的二手楼用于出租，年租金收入为3万元，收益率可达到7.89%，将租金定期定投债券型基金。

　　3.建议董先生购买5万保额的子女教育金保险，以保障孩子的教育金刚性需求。

　　面临年老父母的养老风险，购买10年定期寿险保额30万元，受益人为其父母，保费合计年缴费3000元，调整后家庭收入9.76万元，将年支出费用控制在收入的52%左右，即5万元较为合理，准备4个月的月度开支为家庭应急资金，定活两便存款为1.8万元。预计每年盈余2.96万元定投偏股型基金，另外存款9万元一次性投入配置5万元股票和4万元债券型基金配置的投资组合。

　　第二阶段 以租代供购新房

　　第11年初，随着家庭收入和生息资产的增加，家庭抗风险能力增强。建议改善住宅条件，由于家庭无负债，可以适度利用杠杆，将房改房出售（按房价每年升值除折旧套现100万，购买新房价值120万元，首付90万元，公积金按揭贷款30万元，贷款期限10年，贷款利率为5.22，每年供款额为38568元），可配置50万元购买公寓用于出租，年租金收入为4万元，以租代供自购新房。